Les copropriétés, en particulier les plus petites, s’appauvrissent selon un récent rapport sénatorial. Dix millions de logements sont en copropriété avec un million de copropriétaires modestes, voire très modestes. Ces copropriétés se situent sur l’ensemble du territoire en villes comme en milieu rural.
Remis le 18 juillet 2024, un rapport de la commission d’enquête sénatoriale sur la paupérisation des copropriétés immobilières fait un état des lieux pour mieux détecter les difficultés auxquelles sont confrontées les petites copropriétés. 60 ans ou presque après la loi de 1965 sur la copropriété, dix ans après la loi du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR), le rapport souligne leur paupérisation. Un problème central pour les ménages qui y vivent, sur le plan sanitaire, financier ou encore environnemental.
Face à ce constat, le rapport propose une série de recommandations pour enrayer la mécanique de dégradation des immeubles gérés en copropriété.
Des petites copropriétés mal connues et mal répertoriées
La copropriété ne représentait que 2% des logements au début des années 1960. Désormais, elle représente environ un tiers des résidences principales, soit plus de 10 millions de logements.
Premier constat : l’absence d’exhaustivité des chiffres rend encore plus difficile l’identification des copropriétés qui sont dégradées. Leur nombre varie selon les sources de 578 000 à 888 000.
Selon le rapport du Sénat, la Banque des territoires estime que 215 000 copropriétés ont un montant d’impayés d’au moins 20% de leur budget annuel. Pour sa part, l’Agence nationale de l’habitat (Anah) chiffre à 115 000 les copropriétés qui seraient fragiles, au sein desquelles celles de moins de douze logements représenteraient quatre cinquièmes des plus fragiles. Des données auxquelles s’ajoutent les 90 000 copropriétés qui n’auraient pas approuvé leurs comptes depuis plus de deux ans et les 23 000 qui ne l’auraient fait depuis plus de cinq ans.
Entre impayés, conflits de gestion, augmentation des charges ou encore absence de travaux d’entretien, les facteurs sont nombreux qui alimentent la « spirale de la paupérisation » dans les petites copropriétés immobilières.
Quelles recommandations du Sénat ?
Alors qu’il existent des politiques publiques orientées sur les grands ensembles, il y en a peu sur les petites copropriétés. Pour combler cette lacune du dispositif public, le rapport propose de nombreuses recommandations parmi lesquelles :
- la création d’une banque de la rénovation et de la copropriété qui interviendrait lorsque les banques classiques refusent de prêter à des petites copropriétés ;
- l’accès plus aisé au dispositif « Ma prime rénov petites copropriétés » qui verse à ses bénéficiaires une prime lors de la rénovation énergétique de leur logement. Aujourd’hui, pour en bénéficier, l’immeuble concerné doit être composé à 75% de copropriétaires occupants, ce qui limite sa portée ;
- l’amélioration du fonctionnement des copropriétés en limitant par exemple le droit de vote de certains copropriétaires (ceux qui ont un « retard intentionnel et abusif de paiement des charges« ), en donnant un bonus aux copropriétaires occupants sur les questions d’entretien ou encore en créant une instance encadrant la profession de syndic.
Source : Vie publique, publié le 26 juillet 2024
Pour en savoir plus : La paupérisation des copropriétés : mieux la connaître pour mieux la combattre – Commission d’enquête du Sénat, publié le 18 juillet 2024
